固定資産税Q&A

評価替えとは、土地・家屋の評価額の見直しのことです。
本来であれば、毎年度その資産の価値に応じて評価替えを行ない、適正な時価（正常な条件のもとにおける取引金額）をもとに課税することが納税者間の税負担の公平を図ることになります。
しかし、膨大な量の土地・家屋について、その評価を毎年度見直すことは、実務的に不可能であることなどから、3年ごとに固定資産の評価額を見直す制度（3年間評価額を据え置く制度）が現在とられています。
この見直し年度のことを「基準年度」といいます。

原則として、基準年度以外は、土地の地目の変換や家屋の増改築などがあった場合を除き、新たに評価を行なわないで、基準年度の評価額をそのまま次の評価替えの年度まで据え置きます。
しかし、土地については、その期間中に地価の下落・その他の理由があり、据え置くことが適当でないときは、評価額を修正することがあります。

土地については賦課期日（1月1日）現在、登記簿に所有者として登記されている方に対して、当該年度の固定資産税を課税することが地方税法に規定されています。
よって、賦課期日前に売買をされていたとしても、今年度の固定資産税は1月1日の時点で登記簿に記載されている所有者（あなた）へ課税されます。
なお、土地と家を売却したときの税の負担方法は、売主と買主の間で取り決められるのが実情です。売買契約書などをご確認ください。

家屋についても、賦課期日（1月1日）に所在している家屋を課税対象とし、その年の4月から始まる年度分について課税されます。よって、その年の1月20日に取り壊された家屋も、賦課期日の1月1日には存在していたことから、その年の4月から始まる年度の課税対象となります。

家屋を取り壊した場合は、固定資産税係へご連絡ください。
その後、滅失届を提出していただきます。ご連絡がない場合は、現に取り壊している家屋にも課税されることがありますので、ご注意ください。
ただし、法務局で滅失登記を済まされた方については、届出の必要がありません。

土地の上に一定の要件を満たす住宅があると、「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用されますが、住宅の滅失（取り壊し）やその住宅としての用途を変更すると、この特例適用から外れるために税額が高くなります。
住宅用地に対する課税標準の特例の仕組み（一定の要件等）について、詳しくは土地の評価・課税のページをご覧ください。

家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを3年に1回の評価替えの時点（次回は令和3年度）で、「その場所に同様の建物を新築するものとした場合に必要とされる建築費（再建築費）」に、家屋の建築後の年数経過によって通常生ずる損耗の状況による減価等をあらわした「経年減点補正率」を乗じて求められます。

評価額 ＝ 再建築価格 × 経年減点補正率

新築家屋以外の家屋（在来分家屋）の再建築価格
再建築価格 ＝ 前基準年度の再建築価格 × 再建築費評点補正率

ただし、その評価額が前年度の価格を超える場合には、通常、前年度の評価額に据え置かれます。
建築年次の古い家屋の一部については、過去に建築費の上昇が続く中、評価額が据え置かれていたこともあり、経年減点補正率を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価格を下回らず、評価額が下がらないといったことがあります。

新築住宅に対しては、一定の条件を満たせば、新たに課税されることとなった年度から一般の住宅は3年度（長期優良住宅は5年度）、3階建以上の中高層耐火住宅は5年度（長期優良住宅は7年度）に限って、120平方メートル分の固定資産税が2分の1に減額される制度があります。
したがって、3年度分についての減額期間が終了し、今年度から本来の税額になったために税額が高くなったものです。
新築住宅に対する固定資産税減額措置の仕組み（一定の要件等）について、詳しくは家屋の対価・課税のページをご覧ください。

固定資産税における家屋の評価では、個人的な取得事情にかかわらず、「同じ家を建てた場合にその評価額が同じになるように」という基本的な考え方があるため、総務大臣が定めた全国統一の「固定資産評価基準」によって評価額を求めるものとされています。
よって、実際の建築価格よりも固定資産評価額が高くなることがあります。

太陽光発電設備については、設置状況により課税対象になる場合があります。
詳しくは、下記リンク「固定資産税（償却資産の評価・課税）」のページをご覧ください。