固定資産税(土地の評価・課税)

更新日:2018年03月23日

1.土地評価のしくみ

土地に対する評価は、固定資産評価基準に基づき、地目ごとに評価額を算出します。

地目

地目は、宅地、田及び畑(併せて農地といいます)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地をいいます。
評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況によります。

地積

地積(面積)は、原則として登記簿謄本の登記されている地積を用います。

地目別の評価方法

評価方法概要
地目 評価方法
宅地

路線価方式で評価します。
路線価とは、道路に付けられた価格のことで、道路に接する標準的な宅地1平方メートル当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にして、それぞれの宅地の形状(奥行、間口、道路との状況など)に応じて求められます。

評価の流れ

  1. 商業地や住宅地など利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等の接近状況、家屋の疎密度、宅地の利用上の便などを考慮して区分します。
  2. それぞれの主要な路線(道路)を1ヶ所選定します。
  3. 主要な路線に沿接する宅地のうちから、標準地(奥行、間口、形状等が標準的 な宅地)を選定します。
  4. 選定された標準宅地について、地価公示価格、地価調査価格、鑑定評価価格の7割を目途として、標準宅地の適正な時価を評定し、主要な路線の路線価を付設します。
  5. 主要な路線との状況の差を比較考慮し、その他の路線の路線価を付設します。
  6. 各筆(土地の区画)の評点数を付設し、各筆の評価額を算出します。


山林
原則として、標準地を選定し、その標準地の価格(その地目の売買実例価額に宅地化のための見込み要素などが含まれていれば、それに相当する価額を減額した純農地、純山林としての価格)に比準して評価します。
ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する近隣の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を減額した価額で評価します。
雑種地
原野
売買実例価額や付近の土地の評価に基づき評価します。

2.住宅用地の特例

住宅用地については、税負担を軽減するための課税標準の特例が設けられています。

対象となる住宅用地

ア.専用住宅(人が居住するための家屋)の土地…その土地の全面積が対象(家屋の床面積の10倍が限度)

イ.併用住宅(家屋の一部を人が居住するためのもの)の土地…その土地の面積(家屋の床面積の10倍までが限度)に、下表の率を乗じた面積が対象

住宅用地の率の表
併用住宅 居住部分の割合 住宅用地の率
地上5階以上の耐火構造の併用住宅 1/4以上~1/2未満 0.5
地上5階以上の耐火構造の併用住宅 1/2以上~3/4未満 0.75
地上5階以上の耐火構造の併用住宅 3/4以上 1.0
上記以外の併用住宅 1/4以上~1/2未満 0.5
上記以外の併用住宅 1/2以上 1.0

住宅用地とは、その住宅を維持し、効用を果たすために使用されている土地を指すため、1月1日(賦課期日)において、家屋の建築予定や家屋建築途中の宅地は特例の対象にはなりません。
ただし、家屋の立替中で、一定の要件を満たす場合は、申請により住宅用地として取り扱います。

上記にて減価対象となった住宅用地の課税標準額は次のようになります。

住宅用地に対する課税標準の特例(住宅一戸あたり)
区分 課税標準額
200平方メートル以下の住宅用地(小規模住宅用地) 評価額 × 1/6(特例率)
200平方メートルを超える住宅用地のうち、200平方メートル分(小規模住宅用地) 評価額 × 1/6(特例率)
200平方メートルを超える住宅用地のうち、200平方メートルを超える分(一般住宅用地) 評価額 × 1/3(特例率)

住宅が建っていない宅地については、特例はありません。

3.住宅用地の税負担の調整措置

 平成24年度税制改正により、住宅用地の負担調整措置が見直され、平成24年度・平成25年度までは「評価額」に住宅用地軽減割合(1/6や1/3)を乗じた額で、 「前年度課税標準額」を除した割合が90%以上の場合は、税額が据え置かれる経過措置が設けられていましたが、平成26年度から廃止されました。

4.土地の課税標準額

非住宅地(商業地等)の場合

原則

今年度の課税標準額 = 今年度の評価額 × 70%

ただし、前年度の課税標準額が今年度の評価額の70%を下回る場合は、次のとおり負担の調整を行ないます。

  1. 前年度の課税標準額が、今年度の評価額の60%以上70%以下の場合
    前年度課税標準額と同額に据え置きます。
  2. 前年度の課税標準額が、今年度の評価額の60%未満の場合
    前年度課税標準額 + (今年度の評価額 × 5%)

ただし、2により計算した課税標準額が

  • 今年度の評価額の60%を上回る場合は、今年度の評価額の60%とします。
  • 今年度の評価額の20%を下回る場合は、今年度の評価額の20%とします。

前年度の課税標準額が、今年度の評価額の70%を上回る場合の課税標準額は、原則どおりとなります。

住宅用地の場合

原則

  1. 本来の課税標準額 = 今年度の評価額 × 1/6(小規模住宅用地)又は1/3(一般住宅用地)
    ただし、本来の課税標準額よりも、2で計算した額が低い場合は、2の額が今年度の課税標準額となります。
  2. 前年度課税標準額 + (今年度の「本来の課税標準額」 × 5%)

ただし、2により計算した課税標準額が

  • 「本来の課税標準額」の20%を下回る場合は、「本来の課税標準額」の20%とします。

5.税額

税額 = 課税標準額 × 税率(1.4%)
課税標準額が30万円未満の場合は、課税されません

その他、下記のページをご覧ください。

この記事に関するお問い合わせ先

波佐見町役場 税務課 固定資産税係

電話番号:0956-85-2628
ファックス:0956-85-5581
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